Was ist meine Immobilie wert?

Warum sollten Sie Ihre Immobilie bewerten lassen?

Die Ermittlung eines angemessenen Verkaufspreises zählt zu einer der ersten Aufgabenstellungen, sollten Sie Ihr Haus, Ihre Wohnung oder ein Grundstück verkaufen wollen. Dabei sollte der Verkaufspreis möglichst realistisch sein. Ist der dieser zu hoch, wird die Immobilie nur schwer verkauft werden. Ist der Verkaufspreis er zu niedrig, finden Sie vermutlich schnell Interessenten, verkaufen möglicherweise jedoch unter Wert. Die Festlegung des richtigen Immobilienwertes ist daher die entscheidende Voraussetzung für eine realistische Kaufpreisforderung und für einen erfolgreichen Verkauf Ihrer Immobilie

Die unterschiedlichen Wertermittlungsverfahren

Auf Grundlage der nachfolgenden 3 Wertermittlungsverfahren bestimmen wir den Wert Ihrer Immobilie.

Vergleichswertverfahren

Der Wert wird anhand von möglichst ähnlichen Vergleichsimmobilien ermittelt.

Sachwertverfahren

Das Sachwertverfahren kommt bei selbst genutzten Immobilien zum Einsatz, wenn das Vergleichswertverfahren wegen fehlender Daten nicht angewendet werden kann.

Ertragswertverfahren

Wird bei Mietimmobilien angewandt. Hier orientiert sich die Wertmittlung an den erzielbaren Mieterträgen.

Das Vergleichswertverfahren

Das Vergleichswertverfahren wird zur Wertermittlung von Immobilien gem. § 15 der Immobilienwertermittlungsverordnung angewendet.

Bei diesem Verfahren wird der Marktwert eines Grundstücks aus tatsächlich realistisch erzielbaren Verkaufspreisen von Nachbargrundstücken abgeleitet. Die Grundstücke stimmen im Punkto Lage, Nutzung, Schnitt, Bodenbeschaffenheit mit dem zu veräußernden Grundstück überein.

Im besten Fall bezieht sich der direkte Vergleich auf ein benachbartes Grundstück in gleicher Lage, mit gleicher Größe & Nutzung usw. wobei die Immobile zudem erst kürzlich zum Marktpreis verkauf wurde. In der Praxis ist dieser Fall jedoch die Ausnahme. Das indirekte Vergleichswertverfahren wird deshalb in der Regel angewendet.

Das Sachwertverfahren

Bei nicht am Mietmarkt gehandelten Immobilien wird diese Art der Wertermittlung (bspw. bei eigengenutzten Wohnimmobilien) gem. §§ 21 bis 23 ImmoWertV angewendet.

Der Wert der Immobilie richtet sich nicht nach den in der Zukunft dauerhaft erzielbaren Erträgen, sondern an den Herstellungskosten beziehungsweise Wiederbeschaffungskosten.

In der Regel wird das Sachwertverfahren bei eigengenutzten Immobilien wie z.b Ein- & Zweifamilienhäusern oder Eigentumswohnungen angewendet. Die Bewertung findet unter Abzug der Abnutzung und berücksichtigt die Kosten die bei einem Neubau der zu bewertenden Immobilien entstehen würden.

Das Ertragswertverfahren

Das Ertragswertverfahren findet bei Renditeobjekten Anwendung. Die Ermittlung des Verkaufspreis wird durch Kapitalisierung der Erträge berechnet, die mit dieser Immobilie dauerhaft erzielt werden können. Die Anwendung kommt hauptsächlich bei der Bewertung von Unternehmen oder vermieteten Pachtgrundstücken zum tragen.

Die dauerhaft erzielbaren Erträge stehen bei dieser Methode für die Werteinschätzung im Vordergrund. Folgende Beispiele exemplarisch:

Mehrfamilienhäuser
Geschäftsfläche (Büro- /Geschäftshäuser oder Einkaufszentren)
Spezialimmobilien (Parkhäuser, Hotels, Tankstellen, Logistik)

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